Sicherer Anlagehafen

Immobilieninvestments kommt eine wichtige Rolle zu, das eigene Vermögen zu schützen: Sie bieten in der Regel eine langfristige sowie stabile Kapitalanlage. Wer sich aktuell für diese Anlagemöglichkeit interessiert, sollte allerdings bei der Auswahl passender Objekte noch genauer hinschauen.

Die Immobilienpreise in Deutschland kennen in vielen Regionen seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Nachdem sie im ersten Quartal 2022 gegenüber dem Vorjahresquartal mit einem Plus von rund 14 Prozent erneut überproportional gestiegen waren, beobachtet Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen Interhyp allerdings nun ein Abflachen des Preisanstiegs. Gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres ist sogar ein kleiner Preisrückgang von knapp einem Prozent zu erkennen. „Die im ersten Halbjahr stark gestiegenen Bauzinsen haben auf die Leistbarkeit gedrückt“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Der Zinsanstieg habe zunächst zu einer stärkeren Nachfrage nach Immobilien geführt. „Viele wollten sich ihr Kaufvorhaben noch zu günstigen Zinsen sichern. Aber mit den steigenden Zinsen haben mehr Menschen neu kalkuliert, sind bei der Immobilie Kompromisse eingegangen oder haben vom Immobilienkauf vorerst Abstand genommen“, so Utecht. Momentan sieht Interhyp aber neue Chancen für Käufer, denn allein im Juli haben die Zinsen um mehr als einen halben Prozentpunkt nachgegeben.

Aufholpotenzial im Osten

Nach Einschätzung von Professor Michael Voigtländer normalisiert sich aktuell der Markt für Wohnimmobilien in Deutschland. „Zuwächse bei Mieten und Preisen werden mittelfristig moderater ausfallen“, glaubt der Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „Zugleich wird die Auswahl der Objekte wieder wichtiger.“ Das heißt in Zeiten steigender Energiekosten, dass nicht nur Lage, Preis oder Ausstattung beim Kauf einer Immobilie den Ausschlag geben, sondern auch Themen wie Energieeffizienz eine immer größere Rolle spielen. So dürften bei Wohnungen mit hohem Energiebedarf Nettokaltmietensteigerungen künftig nur schwer zu erzielen sein. Wer sich momentan für den Kauf einer Immobilie in der Bundesrepublik als Wertanlage interessiert, stößt dabei übrigens auf sehr unterschiedliche Entwicklungen in den verschiedenen Regionen. „Vor allem in Ostdeutschland gibt es noch Aufholpotenzial“, sagt IW-Immobilienexperte Voigtländer. „Attraktiv sind dabei eher mittelgroße Städte abseits der großen Ballungsräume mit einer wirtschaftlich und demografisch positiven Entwicklung wie Magdeburg, Jena oder Rostock.“

Quelle: IW Köln

Finanzierung checken

So unterschiedlich die Entwicklung in den Regionen, so unterschiedlich sind auch die zu erwartenden Renditen. Generell lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage dann, wenn die Rendite höher ist als bei anderen Geldanlageformen wie dem Sparbuch oder dem Fondssparen. Als klassischer Richtwert gilt eine Rendite von vier bis fünf Prozent. Die passende Finanzierung richtet sich dabei an den Zielen der Käufer aus. Für eine Reihe von Kapitalanlegern stehen die steuerlichen Vorteile im Vordergrund. Darlehenszinsen lassen sich von der Steuer absetzen, Zinsaufwendungen werden mit Mieteinkünften kompensiert. In diesem Fall werden häufig sehr lange Kreditlaufzeiten gewählt. Ist die Immobilie hingegen zur Altersvorsorge gedacht, stehen meist die Mieteinkünfte im Vordergrund, die später die Rente aufbessern sollen. In diesem Fall gibt es gute Argumente für eine schnelle Tilgung.

Alternative Investmentformen

Klar ist: Die optimale Anlagestrategie gilt es individuell selbst zu bestimmen. So gibt es neben dem Kauf eines Hauses noch viele weitere Anlagemöglichkeiten, etwa auf dem Markt für Büroimmobilien. Die Experten von Berenberg kommen in einer aktuellen Studie zum Ergebnis, dass die Zahl der Bürobeschäftigten sowie die Büroflächennachfrage bis zum Jahr 2030 verlangsamt weiter zunehmen dürfte – trotz des verstärkten Trends zum mobilen Arbeiten.

Darüber hinaus können Anleger auch durch Immobilienaktien oder einen entsprechenden ETF an den Gewinnen von Immobilienunternehmen partizipieren. Auch klassische Fonds sind eine Option: Bei offenen Immobilienfonds investieren Anleger diversifiziert in zahlreiche Immobilien und teilweise in Aktien der Wohnungswirtschaft. Der Einstieg ist bereits mit kleineren Summen möglich. Da das Fondsvermögen nicht gedeckelt ist, können jederzeit neue Investoren dazustoßen – die Gelder werden in neue Objekte investiert. Aber Achtung: Seit 2013 lassen sich die Anteile an offenen Immobilienfonds nicht mehr zu jeder Zeit zurückgeben! Um die Fonds vor massiven Kapitalflüchten – und damit vor drohenden Zwangsverkäufen einzelner Objekte zu unattraktiven Preisen – zu schützen, hat der Gesetzgeber eine zweijährige Mindesthaltedauer sowie eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten eingeführt. Länger gebunden sind Investoren gar bei geschlossene Immobilienfonds. Sie investieren in der Regel in einige wenige spezialisierte Objekte wie Kaufhäuser oder Altenheime. Die Anteilseigner des Fonds werden Miteigentümer dieser Immobilien und partizipieren an Gewinn und Verlust. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds ist der Betrag, der angelegt werden muss, aber meistens recht hoch, oft ist diese Form des Fonds zusätzlich mit einer sehr langen Laufzeit verbunden.