Eigenheim oder Betongold?
September 2021, Autor: Dr. Gerhard Pappert
September 2021, Autor: Dr. Gerhard Pappert
Neben klassischen Anlageprodukten wie Aktien und Fonds können Immobilien eine wichtige Säule zur Kapitalbildung sein. Für viele Menschen ist der Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder Grundstücks zur Selbstnutzung eine Möglichkeit der Altersvorsorge. Die eigenen vier Wände bedeuten Sicherheit und schützen das Ersparte vor Inflation und Niedrigzins-Politik. Andere erwerben Immobilen, um sie zu vermieten und als lukrative Geldanlage, denn Immobilien stellen Sachwerte von bleibendem Wert mit hohem Entwicklungspotenzial dar. Doch nicht jeder Kauf erweist sich als Schnäppchen. Häufig sind Standorte überteuert. Damit die Rechnung am Ende aufgeht, empfiehlt sich eine genaue Objektprüfung.
Der Kauf eines Eigenheims ist häufig mit Emotionen verbunden. Gedanklich wird das neue Heim schon eingerichtet, ohne dass wichtige Faktoren wie Lage, Infrastruktur, Alter der Immobilie, Bauart oder Ausstattung berücksichtigt werden. Eine professionelle Wertermittlung eines Sachverständigen kann hier Abhilfe schaffen. Diese berücksichtigt nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch das gesamte Umfeld. So ist der Standort ausschlaggebend für einen späteren Weiterverkauf oder die Neuvermietung. Das Gutachten klärt, ob sich der Immobilienmarkt in der Region in einem Auf- oder Abwärtstrend befindet, wie hoch die Investition in Instandhaltung, moderne Energieausstattung oder Barrierefreiheit ist. Nachhaltige und umweltfreundliche Baumaterialien gewinnen zudem immer mehr an Bedeutung. Ein Blick in den Bebauungsplan gibt zudem Aufschluss darüber, welche baulichen Veränderungen an Haus oder Grundstück zukünftig möglich sind.
Seit Jahren steigen die Immobilienpreise stetig, und für viele zukünftige Eigentümer stellt sich die Frage, wo es hierzulande überhaupt noch bezahlbaren Wohnraum gibt. In Großstädten und Ballungsgebieten erreichen die Preise für Eigentumswohnungen und Wohnhäuser inzwischen astronomische Höhen. München, Berlin, Hamburg, Stuttgart und Frankfurt/Main sind dabei Spitzenreiter. Doch es gibt regional große Unterschiede.
Laut einer Studie der Stiftung Warentest aus Juli 2021 kostet der Quadratmeter Wohnraum in Deutschland derzeit durchschnittlich 3.500 Euro. Dabei wurden Daten aus etwa 350 Tausend Immobilienkäufen ausgewertet, die über Banken finanziert wurden. Demnach werden in guten Lagen von Berlin Quadratmeterpreise von 4.350 bis 6.600 Euro aufgerufen – im Berliner Umland dagegen nur noch gut ein Drittel davon. München ist mit Abstand das teuerste Pflaster. Hier kann ein Quadratmeter bis zu 13.000 Euro kosten. Bei diesen Preisen wird eine Immobile allenfalls nach 30 bis 40 Jahren rentabel.
Abseits der besonders gefragten Regionen sowie im ländlichen Raum lässt sich beim Immobilienkauf jedoch sparen. Während der durchschnittliche Wohnflächenpreis in Essen etwa 3.500 Euro ausmacht, liegt er im benachbarten Bochum deutlich darunter. Günstig ist es außerdem im Bundesland Thüringen, wie zum Beispiel in Gera, Eisenach oder Suhl mit Preisen von rund 2.000 Euro pro Quadratmeter.
Auschlaggebend für die Investition ist jedoch nicht nur der Kaufpreis. Ganz gleich ob Eigenheim, Eigentumswohnung oder Mietobjekt – deutsche Immobilienbesitzer möchten nicht nur günstig leben, sondern auch schön. Wobei jeder Wert auf etwas anderes legt. Ein idyllisches Landhaus bietet Garten und ruhige Umfelder, während urbanes Wohnen mit Lebendigkeit und kulturellen Anreizen punktet. Für viele Menschen ist daher das Leben am Stadtrand ein optimaler Kompromiss, der die unterschiedlichen Annehmlichkeiten vereint. Doch im „Speckgürtel“ der Großstädte ist die Nachfrage besonders groß und die Preise entsprechend hoch.
Im Auftrag des TV-Senders ZDF führte das Wirtschaftsforschungsinstitut Prognos 2018 die wissenschaftlich angelegte Deutschlandstudie „Wo lebt es sich am besten?“ durch. Erhoben wurden statistische Werte sowie Daten zu den Kriterien Wohnen, Gesundheit, Versorgung, Sicherheit, Arbeit und Freizeit. Demnach sind die Unterschiede in der Lebensqualität zwischen Nord und Süd größer als zwischen Ost und West. Auf der Rangliste der 400 beliebtesten Regionen steht München ganz oben vor Heidelberg, Landkreis Starnberg, Potsdam und Landkreis Garmisch-Partenkirchen.
Viele Deutsche träumen von der eigenen Finca in Spanien oder dem Strandhaus an der französischen Atlantikküste. Ferienhäuser und -wohnungen im Ausland sind beliebt und oft erschwinglicher als im eigenen Land. In Italien, der Toskana, Portugal oder Schweden sind Objekte meist besonders preiswert. Und der Traum kann schnell zur Realität werden, denn Immobilienkredite sind günstig zu haben und die Zinsen niedrig.
Das Feriendomizil im Ausland bietet viele Vorteile: So ist die Versteuerung häufig günstiger als in Deutschland. Zudem kann die Immobilie problemlos vermietet werden. In beliebten Urlaubsregionen kann die Vermietung sogar hohe Renditen abwerfen. Doch die Risiken sollten nicht außer Acht gelassen werden. Denn nicht in allen europäischen Ländern dürfen EU-Bürger Immobilien erwerben. Die Grunderwerbssteuer und weitere Abgaben unterscheiden sich von Land zu Land – der Vergleich lohnt sich, damit es später keine bösen Überraschungen gibt.
Um versteckte Baumängel auszuschließen, sollte das Objekt vor dem Kauf von einem Sachverständigen begutachtet werden. Wichtig ist herauszufinden, ob es sich um ein legales Gebäude handelt und welche Eigentumsverhältnisse herrschen. Zum Beispiel besteht auf Mallorca die Gefahr durch Hausbesetzer. Die „Okupas“ haben nach spanischer Verfassung ein Bleiberecht, wenn diese nicht innerhalb von 48 Stunden bemerkt und vor die Tür gesetzt werden.
Das Eigenheim oder Mietobjekt in Deutschland zu realisieren ist angesichts stark gestiegener Immobilienpreise komplexer geworden, aber nicht unmöglich. Günstiger, aber risikoreicher ist es im Ausland. In jedem Fall raten Finanzexperten ihren Kunden heute dazu, mindestens die Hälfte des Kaufpreises und der zu erwartenden Instandsetzungskosten durch Eigenkapital zu finanzieren. Wer sich nicht auf einen Standort festlegen möchte, dem bleiben zur Kapitalbildung renditeorientierte Immobilienfonds mit Fokus für Deutschland, Europa oder weltweit.